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和谐社区中物业管理问题及对策探讨


□ 张玉阳

摘 要:

社区是社会的细胞,而物业管理机构分布在各个社区,为成上千万的业主服务,是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。但是物业管理在社区建设中还存在诸多问题,制约了社区的和谐发展。探讨了与物业管理直接相关的社会群体:政府、物业管理企业、业主是何影响社区建设中的物业管理的,并提出相应的对策。

分类号:

  • [C93]
  • > 社会科学总论
  • > 管理学


  •   摘 要:社区是社会的细胞,而物业管理机构分布在各个社区,为成上千万的业主服务,是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者和重要力量。但是物业管理在社区建设中还存在诸多问题,制约了社区的和谐发展。探讨了与物业管理直接相关的社会群体:政府、物业管理企业、业主是何影响社区建设中的物业管理的,并提出相应的对策。
      关键词:和谐社区;物业管理;问题及对策 
      中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)11-0038-02
      
      1 社区建设中物业管理存在的问题
      
      中国物业管理行业二十多年来得到了迅速推广,对和谐社区、和谐社会建设做出了巨大的贡献。但是,我们也应当清醒的看到,在发展过程中物业管理还存在法规不健全、市场不完善、企业管理不规范、业委会运作举步维艰等诸多问题,给和谐社区建设带来了不和谐因素。这有待于物业管理行业及社会各界引起高度重视并结合实践工作加以研讨解决。
      1.1 政府主管部门的问题
      没有规矩,就没有方圆。可见作为市场规则的制定者,政府主管部门的责任无疑是重中之首。但是,在看到成绩的同时,我们应该看到以下问题:
      (1)法规不健全,操作难度大。如业主组织的法律地位,业主组织与其它组织的关系协调,业委会和居委会关系的协调,业主组织成立,物业管理行业协会的成立、地位和职能,物业管理权力交接程序和前期物业管理等,依然缺乏可操作性的规定。建管不分,前期物业管理矛盾突出。对于一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的问题,很多物业管理企业作为开发商的子公司,在对共用部分、共用设施设备交接过程中缺乏严格的承接验收手续。对暴露出来的质量与配套设施等问题,不能也不敢站在为业主排忧解难的公正立场上,督促开发商加快解决。种种问题,引发层出不穷的纠纷,严重破坏了物业管理的生存环境。
      (2)监管薄弱,职能缺位。物业管理行业的主管部门要承担企业年审、招投标管理、投诉受理、综合考评、业主团体工作指导等多块业务管理,根本分不出人手和精力对物管事务严格监管、深入指导。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括业委会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范,发生问题各方也投诉无门或投诉无果,后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。此外政府作为社会公共服务的提供者和管理者,对物业管理关注更多的是社会效益和减轻行政管理负担,所以难免会将诸如外来人口、计划生育、社会治安方面的许多行政职能加诸于物业管理企业身上,忽视了其“经济人”的主体地位,对于整个社区的管理没有形成有效整合。 
      1.2 物业管理企业的问题
      企业是物业管理的提供者,目前存在的主要问题是:
      (1)角色错位,代人受过。角色错位有两种情况,一种是大部分物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的,这种建、管不分的体制决定了物管从属于、依附于、受制于房地产开发企业。开发商留下隐患,往往要靠物业管理来处理,引发业主对物管的不满,并给工作带来被动。同时,在公司运营目标上,也是为房地产企业服务,地位不高,许多企业处在亏损的边缘。这使物管公司留不住人才,从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展。另一种则是由我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。在社区建设中,物业管理常常“义务”履行了部分政府职能,而作为市场经济中的主体,由于没有相应的行政手段,导致企业在实际管理中存在诸多问题,业主往往也迁就于物业管理公司,使物管公司出力不讨好。
      (2)管理不规范,服务意识不强。据建设部的有关资料显示,在全国近三万多家物业管理企业中,体制新、机制活、竞争力强的企业不到10% ,按现代企业制度完成企业改制的不到4%。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范,往往导致部分物业管理只顾眼前利益,为减少成本或追求利润,收费与服务不相符,物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务,侵犯业主权益、损害业主的利益的现象时有发生。此外,部分物业管理服务意识不强,没有从原来的“管理者”的角色转变过来,还未形成“在管理中服务,在服务中管理”的机制,造成服务意识不强、水平不高。
      1.3 业主的问题
      业主是物业管理的需求者,目前,主要存在的是以下问题:
      (1)业主的物业知识缺乏,给物业管理带来难度。2008年5月,在重庆市人大、市房管局和重庆教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示,自认为对物业管理知识了解的仅占28.3%,56.9%的业主认为“了解一点”。相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理,公共权利淡漠,缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产,业主想交给谁管就可以交给谁管,业主想怎么处理财产是自己的权利和自由,他人不得干涉,而且自己付钱给物业管理公司,是业主养活了物业公司,把自己放在“雇主”的地位,把物业公司当作“仆人”,观念的混乱造成了许多问题,如某些业主不服从正当管理、拒交管理费等行为成为物业管理的一大顽症。
      (2)物业管理基本主体的缺位,业主的权益得不到有效保障。目前,业委会组建率很低,像北京这样的城市还达不到10%。广大业主没有和物业管理公司对等的平台,监督职能的缺失,利益被损,往往只能忍气吞声。而业主委员会只是一个无法人地位和独立财产(承担民事责任的基础)相对松散的业主自治性组织,其法律诉讼主体地位不明确,谈不上独立承担民事责任。此外,在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。受托责任机制和激励制约机制欠缺,部分业委员成员或业主代表便会因认识片面、利益驱使和角色意识偏差而不公、不当地行使自己的权力,不能真正地履行其责任、代表大多数业主利益。
      
      2 应对策略
      
      政府、物业管理企业、业主对社区建设中的物业管理无疑发挥了重大的作用,对其中的存在的各自问题,所有相关的社会群体都在努力试图加以解决。只要相关群体彼此关心、相互支持,就能共同营造一个和谐、文明秩序的和谐社区,最终达到共赢。
      2.1 制定和完善物业管理领域相关政策、法规,促进市场健康发展
      一是对目前争议比较多的以及真空地带,及时出台相应政策,提高可操作性,特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾的方面,作出具体规定,以化解各方矛盾;加强物业管理市场竞争主体的培育,严格实行建管分离,大力推行物业管理招投标制度,真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制,改善市场环境。
      二是加强政府监督和指导,强化社会监督力度。积极探索物业管理行政管理模式,推广“三级管理”模式:社区居民委员会负责本辖区业主大会、业主委员会运作的具体管理工作,区主管部门负责业务的指导与监督,省市主管部门负责制定政策法规和行业监管,加强监管,提高工作效率。积极引导发挥物业管理协会的行业自律作用和指导作用,实施“业必归会”制度,改变目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监管的局面,提高行业自律的社会化和专业化程度。再者,要依靠业委会、人大代表、社会代表等各方力量,加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道、及时解决群众反映的物业管理问题。
      三是加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导,确立起物业管理市场的真正的买方主体,并增加这一主体的决策能力和行为能力,有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系,在保障业主的合法权益的同时,加强对业主观念的正确引导和教育,规范和提高物业管理企业的管理服务行为和质量。
      
      摘 要:随着城市地下空间规划的实施和城市地下管线建设的快速发展,城市地下管线在城市经营和维护管理等方面的问题变得越来越尖锐,各级政府部门也开始认识到地下管线的重要性,而如何保证城市地下管线信息的现势性、准确性、完整性和及时性已成为体现城市化水平的重要标准 。
      关键词:城市地下管线;现势性;动态管理
      中图分类号:F29文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)11-0349-02
      
      1 引言
      
      随着国民经济建设的快速发展和城市规模的不断扩大,为满足城市居民的生活需求,给水、雨水、污水、燃气、电力电缆、弱电(有线、铁通、网通、移动、传输光缆等)、热力、工业管(沟)道、部队、民航、港口等各类地下管线,担负着输送能量、传输物质和传递信息等重大职能,成为城市赖以生存和发展的物质基础和现代化城市高效运营的基本保证。
      为加强城市地下管线工程管理和维护,规范城市地下管线工程建设,合理开发利用城市道路地下空间资源,保证正常的城市建设和人民生活,城阳区地下管线管理信息系统建设于2006年5月启动,并于2006年12月中旬投入运营使用。为更好地运行地下管线管理信息系统,方便学习和借鉴其他城市关于地下管线建设的先进管理经验,现就城阳区城区地下管线管理信息系统和未来地下管线建设管理建设作一些分析和研究。
      
      2 开展地下管线与信息化建设的必要性
      
      城市地下管线基础设施的完善和运营水平是城市化水平的一个重要体现,与城市居民的生存、生活息息相关。城阳区于1994年建区,至今已经跨过14年头,由最初的7条道路发展到现在的64条道路,长度由8km发展到现在的92km,路网密度达到4.6km/km2。目前已经步入管理维护阶段,但是随着时间的推移和人员的调整部署,现有城市地下管线资料逐步失去了现势性,资料的缺失、不准和信息动态管理滞后,给城区居民的衣、食、住、行和后期城市地下管线的敷设、规划和维护管理带来了诸多的不便,分析其原因主要有:
      (1)各地下管线权属单位不同,其管线的设计、施工、经费来源和管理办法各不相同,各管线权属单位对埋设的管线缺乏统筹规划,各自为战,对所属的地下管线资料进行独自经营管理和保管,致使城市地下管线资料分散和管理混乱。
      (2)部门主管领导对地下管线认识不深,本着“先埋设后管理”和“先有需求后行配置”,城市地下管线资料的数据未提报或延时提报入库,未为后期的其他管线敷设做好前期准备工作。
      (3)各管线权属单位只重施工,不重资料的竣工存档和后期管理。部分单位施工过程中现场变更与施工图纸管线定点产生严重偏差,造成一方面新建的管线没有竣工测量,另一方面提报信息与现状地下管线数据不符,形成档案管理误区。
      (4)各城市地下管线权属单位施工与竣工管理采用“单人制”,造成人员调整后,地下管线资料的遗失。其单位新设管线的设计、施工仅仅依赖具有一定实践经验和经历的工程施工、维护人员充任“活地图”,进一步造成施工误区,资料信息失误。
      (5)各管线权属单位未能即时按规定向档案管理部门报送管线竣工图档案,造成管线档案信息资料停滞不全。
      (6)专业发展不平衡。生产和生活基本保障的基础配套设施,如给水、电力、通信等专业系统得到快速发展,而排水、燃气、供热等专业受现阶段资金所限,无力全面展开建设则相对滞后,专业间的失衡,导致难以形成高效协调的专业协作。
      (7)基础设施投资不足。现阶段城阳区主要以政府财政投入为主,多层面的融资无法实现,造成投入基础配套资金的匮乏。 ......(未完,请点击下方“在线阅读”)
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