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  • 论资本市场与房地产经济可持续发展
  • 中国的资本市场是社会主义市场经济运行机制中的重要环节。从长远看,它是在中国金融体系和投融资体系中起主导作用的国际性资本市场;在短期内,它是银行主导塑金融体系下的重要融资渠道。资本市场是长期资金市场,以长期金融工具为媒介,进行期限在一年以上资金融通的市场。我国资本市场开发较早,社会舆论对资本市场的发展关注也较多,这几年资本市场发展十分迅速,规模在不断扩大,但是资本市场缺乏稳定的制度化的资金来源,出现货币市场一身二位的现象。金融市场一体化表现在交易对象上只有“资金”这一种商品,而资金本质上要流向收益最高的地方,因此只要存在市场.长短期资金的互动和互易定所难免。
  • 存量房屋流动性高低对新建商品房平均销售周期的影响
  • 有关资料表明,在我国房地产业迅速发展的同时,新建商品房空置正逐年增加的同题已成为社会关注的焦点。首先,政府非常重视这一同题,已将消化空置商品房作为宏观调控房地产市场、促进房地产市场健康发展的工作重点之一,力图避免新建商品房空置总量的进一步增加。同时,房地产专业人士也从市场供给、需求角度出发分析了商品房积压形成的原因,并从控制开发规模、降低开发成本、发展房地产金融、拓展房地产租赁市场以及与安居工程对接等方面提出了许多解决的办法或思路。本文将以有关空置理论为基础,通过对我国房地产市场上存量房屋和新建商品住宅空置特点的分析,从降低商品住宅平均销售周期的角度来分析我国商品住宅的空置问题,探讨解决问题的办法。
  • 实行个人住房抵押贷款需要解决的难点
  • 我国住房制度正处于计划经济与市场经济并存、单位福利制分房与个人购买住房相结合的双轨制时期。为促进住房制度改革,自1986年起相继开办了个人往房贷款业务,但十年推行的实际效果甚徽。究其原因,既有体制上的弊端,又有政策上的问题,既有客观方面的因素,又有主观人为的原因,归纳起来,主要有以下几点。
  • 工资改革是住房改革的条件和保证
  • 目前,住房市场上,一方面出现了商品房大量积压,另一方面无房户、住房困难户大量存在的局面,使市场潜在的巨大需求与有支付能力的购买力不足的矛盾日益突出。导致商品房大量积压、资金运动中断局面的关键,在于房改和住房商品化缺乏支付能力的支撑,工资改革严重落后于住房制度的改革。
  • 房改房进入市场的几点思考
  • 1988年2月15日,国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》颁发后,各地纷纷出台了标准价出售公有住房的改革办法,迈出了房改的坚定步伐。1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》印发后,房改工作以贯彻、落实《决定》为中心,开始了成本价售房,从而又掀起了新一轮的购房热潮,仅上海市,房改以来已出售公有住房65.5万套,3400余万平方米。据有关方面提供的资料表明,江苏省售房比例已达到可售房的48.4%。要使住宅建设成为新的经济增长点,必须搞活房地产二、三级市场,允许已达到或接近5年的房改房上市转让流通,以适应购房职工改善住房条件的需要,从而推动房改向纵深发展。因此,研究制定房改房上市政策,迫在眉睫。笔者就此谈点粗浅的看法。
  • 创新公积金运行手段,完善住房金融制度
  • 从1986年建设银行江门市分行开办全国第一笔个人住房抵押贷款开始,到1991年上海模仿新加坡方式率先推行公积金制度,再到全国大中城市先后实行公积金制度,我国已形成了以公积金为核心的住房金融保障体系。住房公积金作为一种义务性的长期储金,在对改变旧的住房实物分配方式为新的货币分配方式是一个巨大的推动,并且让广大民众建立起了住房消费的观念,从而使住房这一消费领域最大的商品在互助的基础上走向了市场。但是,作为一个新兴的关系到国计民生的金融品种,它在受益对象,运行主体,代理方式等方面都有进一步探讨之处。
  • 发展中的中国住房公积金制度——从“上海效应”到房改《决定》
  • 5年前,当“上海效应”推动了全国房改并成为全国房改的一个基本模式——推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会时,我曾对上海房改模式提出过批评,主要观点是:住房制度改革要转变住房的运行机制,其核心是转变住房的分配机制。而上海房改则由于其在提租方面实行了小步快走的策略,重点在推行住房公积金、发行住房债券以及优惠出售公房等方面,因而带有浓重的“筹资”特点。“上海效应”把全国房改引向了一种以筹集资金为主、机制转换为辅的改革道路。上海方案没有把住房公积金制度作为转换住房运行机制的一种手段,至少没有赋予住房公积金以转换住房运行机制的功能或作用,住房公积金在本质上是储蓄的一种即“强制储蓄”。
  • 我国个人住房担保贷款的现状问题与发展对策
  • 中国人民银行出台的《个人住房担保贷款管理试行办法》(下称《办法》)标志着我国个人住房担保贷款步入正常发展阶段。但是,目前个人住房担保贷款的现状不容乐观,遇到的问题亟待研究和解决。
  • 个人住房抵押贷款证券化的思考
  • 个人住房抵押贷款证券化兴起于70年代的美国,经过二十多年的发展,现已成为美国、加拿大、澳大利亚等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。随着中国住房体制改革的深化,住房金融亟待发展,而借鉴和发展中国的住房抵押贷款证券化正成为中外住房金融界人士的共识。所谓个人住房抵押贷款证券化,就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款证券,然后通过出售证券融通资金。主要做法为将银行所持有的抵押贷款,汇集重组成抵押贷款组合,每个组合内贷款的期限、计息方式和还款条件等大体一致,通过政府或保险公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
  • 对进一步发展建设银行房改金融业务的探讨
  • 随着房改进程的深入,当前住房资金归集使用特点以及银行房改金融业务所面临的竞争形势发生了新的变化,本文拟对建设银行今后如何发展房改金融业务作初步探讨。
  • 房改售房标准价探讨
  • 第三次全国房改工作会议以后,国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定(以下简称《决定》)。《决定》规定,向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市(县),可以实行标准价作为过渡。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价,1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍,经济发展水平较高的市(县)应高于3倍,到2000年达到3.5倍。抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价乘新折扣(折旧年限一般50年)计算,旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。
  • 房屋租赁市场现状堪忧前景广阔
  • 近年来,随着房地产业的发展和住房制度改革的深入,房屋租赁市场得到了迅速发展,不但在房地产三级市场中举足轻重,而且还对房地产一级市场产生了强大的反作用力,已成为我国房地产领域一道新的风景线。
  • 如何审查房地产抵押贷款合同
  • 房地产抵押贷款合同是指借款人以自己或第三人所有的房地产、土地使用权作为借款的担保,向银行借款,以解决自身资金临时的不足而与银行签订的借款合同。这种抵押借款合同由于以资产作抵押,保险系数较大,所以银行普遍采用这种形式与企事业单位、社会组织及公民个人之间确立抵押借贷关系,以期确保贷款能按时收回。不少贷款银行在与借款人签订抵押贷款合同的同时,向公证机关申请办理抵押贷款合同公证,其目的是让公证机关帮助审查抵押物的真实性、合法性,为抵押贷款合同的履行提供可靠的法律保障。以房地产作为抵押物的抵押贷款合同与其他类型的抵押合同、借款合同相比有其共性,而更有其特殊性。
  • 房地产市场与金融市场是“一体”吗?
  • 房地产市场与金融量市场是否“一体”和“统一”,这既是个理论问题,也是个实践中需要解决的问题,因为它涉及到产业政策的定位,有必要从理论上探索清楚,以免产生误导。现发表戚名琛先生争鸣的文章,也欢迎就这个问题的其他来稿。
  • 赴美研修考察报告
  • 湖北省住房制度改革考察团于1997年11月12日-24日赴美对美国住房制度及住房金融体系进行了研修和考察,现将研修和考察的主要内容报告如下。
  • 美国的住宅抵押保险机制
  • 美国拥有世界上最为发达的住宅金融市场,以其多样化的融资渠道、丰富的抵押工具,为广大居民建房、购房提供了充足的资金支持,使美国的住宅自有率一直稳定地保持在66%以上。然而,美国住宅金融业的发展也决非“纯市场经济”的产物,研究美国住宅抵押保险机制的形成与发展,政府干预与市场机制的结合,对我国住宅金融及整个住宅业的发展,无疑有着重要的借鉴意义。
  • 《中国房地产金融》封面

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