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文献检索:
  • 由“以租代征”引发的三点启示
  • 近一时期,一种被称为“以租代征”的违法用地形式,引起了社会的关注。国土资源部为此下发紧急通知,要求坚决制止这种违法违规用地行为。
  • 让市场法则说话——征地补偿标准的过去、现在和未来
  • 如何科学合理地制订征地补偿标准,完善征地补偿办法,我们一直在积极探索。日前,国土资源部适时发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》,预示着新的征地补偿标准即将浮出水面,也标志着我国的征地制度改革又向前迈出了一大步。新的征地补偿标准一旦付诸实施,沿用多年的征地补偿标准将从片面、单一的“前三年主要农产品的平均产值”的若干倍数切换到更符合科学发展观的“征地统一年产值标准或区片综合地价”。那么,我们该怎样正确认识新的征地补偿标准?它的出台有什么来龙去脉?它对我国的土地市场化建设有什么积极作用?各地在探索过程中有哪些可资借鉴的成功经验?这些问题都值得我们去探究,当然也是本期特别策划的出发点。
  • 广州市征地补偿价格确定方法
  • 近年来,广州市在征地制度改革方面尤其是在确定征地补偿价格方面展开了积极的探索。2000年广州市开始了制订统一年产值标准的研究,今年,广州市又较早开展了区片综合价的制订工作,以求更好地贯彻国家新的征地补偿安置精神,维护社会稳定。本文以广州市番禺区为例介绍广州市统一年产值的制订方法及实施效果,以广州市花都区为例说明广州市区片价的制订方法。
  • 金华市区完善征地补偿制度的探索
  • 随着城镇化水平的提高,新增建设用地大幅度增加,而获取建设用地的途径,主要靠征收、征用农村集体土地,这样就会出现大量的失地农民。失地农民被征用土地的补偿、再就业、基本生活保障,既是社会关心的热点问题,也是各级党委和政府亟需解决的重点问题。如果解决的不好,失地农民将成为新的弱势群体,就会影响社会稳定,进而影响构建和谐社会目标的实现。
  • 突出组织协调的作用——泰州市制订征地补偿标准的初步实践和体会
  • 泰州市位于长江北岸,淮河下游,江苏腹部,下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两个区,面积5793平方公里,人口503万。2004年全市实现国内生产总值730亿元,财政收入83.6亿元,成为长江三角城市群中的后起之秀。近几年来,泰州经济快速发展。新增建设用地量急剧上升,在征地补偿工作中也出现了一些问题。自1999年至2003年全市共征收土地4228.42公顷,征地补偿安置总费用为19.1718亿元,其中拖欠农民的征地补偿费达5.4577亿元,使农民的生产、生活受到了较大的影响,给社会带来了一些不稳定因素。
  • 杭州市征地综合补偿标准介绍
  • 浙江省杭州市在实行征地区片综合地价工作方面起步较早,《杭州市市区征地综合补偿标准》已公布施行了两年多时间,在征地工作中取得了显著成效并积累了一定的实践经验。现将杭州市的一些做法和经验做一些介绍,供各地借鉴参考。
  • 保证被征地农民生活水平不降低
  • 为了落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,解决我国目前征地过程中存在的补偿矛盾,国土资源部下发了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(下称《通知》),并随《通知》下发了《征地统一年产值标准测算指导性意见》和《征地区片综合地价测算指导性意见》。
  • 我国土地节约集约利用的基本思路
  • 曹建海先生的这篇文章值得一读。它对当前的节约集约用地的概念及其机制提出独到看法,通过深入分析认为:目前实施的偏于强制性的节约机制,存在着执法成本高、效果偏离效率标准等问题。对土地集约利用的涵义及机制把握不当将难以达到适度利用的效果。出现大范围土地低效利用的原因在于一些单位或个人盲目追求增加土地使用规模带来的超额利润。作者主张使用土地有效利用的概念,而土地有效利用的前提是土地市场化,核心是完善土地的价格机制。
  • 土地用途、外部性与土地税
  • 本文在构建空间经济学的基础上,分析了土地税对地价、土地收益分配以及土地利用的影响。基本结论是,现行土地管理制度和土地税都对地价有一定影响。在土地农转用过程中,农民既没有得到合理补偿,税收又没有发挥调控土地利用的作用。由于土地税收的缺失,土地使用者通过改变土地用途获取土地增值收益。由于土地增值税没有发挥应有作用,土地的外部性(即外部条件变化带来的正、负效应——编者注)没有得到有效克服,也无法实现“涨价归公”的理想。因此,政府应制定一个合理的土地税率来合理分配土地收益,遏制土地投机。
  • 农地发展权的设立与权利属性
  • 农地发展权是土地发展权概念的一个子概念,土地发展权是指对土地进行再开发并获取收益的权利,而农地发展权则是指将农地变更为建设用地并获取收益的权利。在我国法律制度中,并没有明确的土地发展权和农地发展权的概念,但实际上存在着土地发展权和农地发展权问题。
  • 集体建设用地流转的法律问题——对《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的解析及其启示
  • 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》于2005年10月1日起实施。虽然广东省政府制定的政府规章旨在“加强对集体建设用地的管理,合理利用土地,规范集体建设用地使用权流转市场秩序,促进经济可持续发展”,但是,从根本上来说,却具有了通过建立土地流转基金改善农村社会保障体系的功能。正因为如此,广东省政府的规定具有重要的示范效应。
  • 农用地价格到底是什么——与傅青山、孔维东先生商榷
  • 拜读了傅青山、孔维东先生的大作《农用地征转用价格评估机制探析》(《中国土地)2005年第5期),笔者有些不同意见。我们觉得农用地的价格不应该为农用地的农用地属性所有权价格加上农用地的农用地属性使用权价格,而应该单纯地指农用地的所有权价格。当然,这里指的是农用地在不同的相互独立的经济主体之间交易的情形,不包括国有农用地在不同使用者之间的流转和集体农用地在本集体经济组织内的流转。
  • 房地转让有先后之分
  • 本刊今年第8期刊登的江苏省江都市国土资源局陈志桃等人所写的《房地转让有先后之分吗》一文,在读者中引起了广泛思考和热烈讨论。编辑部陆续收到了山东省莱芜市国土资源局吕新军、福建省建阳市国土资源局杨汉清、山东省平度市国土资源局邢文辉等读者的来信,对此问题各抒己见,可谓仁者见仁、智者见智。现编发这几位作者的来信,以期在讨论中进一步明晰法理。
  • 土地使用权抵押期限如何设定
  • 土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登记的规范化和土地使用权的流转,而且不利于保护抵押双方当事人的合法权益,不利于社会经济秩序的稳定。
  • 行政处罚要慎用
  • 近年来,不时听到或看到土地部门在因行政处罚决定引发的诉讼中败诉的消息,感受颇深。这一方面反映了人民群众的土地法制观念不断增强,另一方面也反映出土地部门作出的行政处罚决定明显存在着这样或那样的漏洞和不足。执法者站在法庭的被告席上,并因自己做出的具体行政行为输掉了官司,令人痛心。痛定思痛,问题皆出在草率作出的处罚决定上。如果在作出处罚决定之前能把调查案卷认真、负责地审查一遍,缺什么材料就补什么材料,法律规定什么程序就履行什么程序,然后再作出处罚决定,败诉的就不可能是土地行政部门。
  • 改变用途后,土地出让金及出让年限应如何确定
  • 编辑同志:最近一段时间,我们在工作中碰到了这样一个难题:一些原来受让土地的使用者,在使用土地一段时间后,前来我局申请改变原土地使用权出让合同规定的土地用途.重新确定土地使用年限,办理变更登记。由于土地管理法律法规就这种情况下应如何调整土地出让金及如何确定土地使用年限未作具体规定,我局在办理该类业务时,不知如何办理,故特向贵刊请教。
  • 行风监督员别都让官员当
  • 近年来,国土资源部门为提升部门形象,相继聘请了行风监督员,以接受社会监督。然而,据笔者调查发现,所聘请的行风监督员大部分都是头戴“乌纱帽”的纪检、监察、人大、行政等部门的政府官员,而很少有普通群众。据了解,这种行风监督员“官”化的现象在国土部门普遍存在,应当引起有关部门的重视。
  • 两个“重视”让土地权属争议处理不再难
  • 土地权属争议调处工作是关系到人民群众生产、生活和社会安定团结的一项重要工作。土地权属争议一般牵涉方方面面的复杂关系,且纠纷持续的时间一般较长。因此,土地权属争议案件处理难,是很多土地行政主管部门面临的共同问题。如何做好土地权属争议调处工作,本人在多年的实践工作中体会到,必须重视以下两项工作。
  • 沧海变桑田,不仅是大自然的力量——江苏省大丰土市地开发整理见闻
  • 在我国耕地逐年减少、建设用地普遍紧缺的严峻形势下,江苏省大丰市这个人口只有70余万的县级市,利用沿海滩涂资源优势,通过土地开发整理。近年来新增耕地近10万亩,2004年成为江苏省新增耕地最多的县(市)。这仅仅是大自然的恩赐吗?怀着这样的疑问,记者走进了大丰。短短几天时间。记者深切地感受到——
  • 让闲置地活起来——合肥市清理整顿闲置土地纪实
  • 2004年11月至今年3月底,合肥市国土资源局对闲置土地进行全面清理,有效遏制了乱占滥用土地、拼耗资源的现象,在保障重点项目用地的同时保护了房地产开发商和投资商用地的合法权益。合肥市将34个开发园区优化整合为11个,并将所有园区的规划用地面积由271.75平方公里减少到109.62平方公里,共清理闲置土地7500亩。对于清理出来的闲置土地.进行重新规划整合,重新安排重点项目,缓解了土地资源的供需矛盾。
  • 从市场角度论成本法评估
  • 在实际工作中,对同一宗房地产一般要采用两种不同的评估方法进行评估,即市场比较法和成本法。但在实际评估过程中,两种评估方法得出的评估结果是不同的,有时差异还较大。
  • 协调三方利益,做好建设项目用地预审
  • 在建设项目用地预审中,主要涉及三方,即用地方、被占地方和代表社会整体利益的国土管理部门。在项目实际操作过程中,这三方不可避免地会产生各种矛盾,影响项目计划进度或是社会稳定。那么,如何让建设项目用地方和被占地方真正理解预审工作,协调好三方利益,使三方有效配合,高效、圆满地完成预审工作呢?
  • 农地产权归属亟需明确
  • 征地使农民失去了许多权益,但从某种程度上说,农民失去土地,从农业劳动力转向非农业,这是历史的进步。征用集体土地是公共利益之必需,是经济发展和农村城市化进程的必然,我们不能因害怕产生矛盾坐而不动。解决问题的关键是政府如何做好失地农民的权益保障,扩大失地农民的就业空间,平稳实现失地农民从农民向市民的过渡,让农民真正享受到城市化进程所带来的利益,真正融汇到现代城市经济社会生活之中。为确保失地农民的利益,应采取的具体对策如下:
  • 一月大事(2005.8.16~2005.9.15)
  • 8月23日。中国土地市场网讯:国家发改委发布《清理整顿开发区的审核原则和标准》,按照新标准规定,含大学园区在内的5类园区,今后不再纳入开发区管理。这5类园区包括:各类新建高教园区、大学园区等;省级及以下物流园区;省级及以下旅游度假区;以建设新城为主的各类园区;没有改变农业用地性质的农业园区。按照新规定,这5类新区今后不得再冠以开发区含义的称谓。
  • 由“以租代征”引发的三点启示(王民忠)
    让市场法则说话——征地补偿标准的过去、现在和未来(刘正山)
    广州市征地补偿价格确定方法(杨秀琴)
    金华市区完善征地补偿制度的探索(蒋金红)
    突出组织协调的作用——泰州市制订征地补偿标准的初步实践和体会(李兴国)
    杭州市征地综合补偿标准介绍(顾勇敏)
    保证被征地农民生活水平不降低(张凤荣)
    我国土地节约集约利用的基本思路(曹建海)
    土地用途、外部性与土地税(况伟大)
    农地发展权的设立与权利属性(贾海波)
    集体建设用地流转的法律问题——对《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的解析及其启示(乔新生)
    农用地价格到底是什么——与傅青山、孔维东先生商榷
    房地转让有先后之分(杨汉清)
    土地使用权抵押期限如何设定(刘瑞雯 张友占 田径)
    行政处罚要慎用(麻德庚)
    改变用途后,土地出让金及出让年限应如何确定(蔡卫华)
    行风监督员别都让官员当(王海东)
    两个“重视”让土地权属争议处理不再难(李明 陈乃标)
    沧海变桑田,不仅是大自然的力量——江苏省大丰土市地开发整理见闻
    让闲置地活起来——合肥市清理整顿闲置土地纪实(程世云 徐黎明 吴成国)
    从市场角度论成本法评估
    协调三方利益,做好建设项目用地预审(徐国飞 李宏)
    农地产权归属亟需明确
    一月大事(2005.8.16~2005.9.15)
    《中国土地》封面

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