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文献检索:
  • 市场经济时代的地政考验——《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》实施感言
  • 在价值规律主导全球经济的今天,市场化不仅仅指生产资料、劳动力、产品等“动产”的市场化,还包括土地这样的“不动产”的市场化。无论土地是国家的还是集体的,土地的制度和拥有方式不应成为市场化的羁绊。如果调整土地生产关系能够使产出增值,我们就有理由实践。作为决策者和管理者。国土管理部门应该有清醒的认识和充分的准备。准备什么?准备应对市场经济时代所有可能出现的地政考验。集体建设用地直接入市的动作很久前就在江苏、广东、安徽、河南等地开始,而且土地行政主管部门早已建有一批试点。在其他很多地方,集体建设用地都不再是待字闺中的“绣楼小姐”,早就越过政府直接与开发商暗结连理。广东只不过是步子和胆子放得更开,直接将集体建设用地“暗”市场在全省公开化和法制化。
  • 真诚合作又一年
  • 当本期《中国土地》递到您手里的时候,2005年已接近尾声了,衷心感谢您与我们一起走过了又一个不平凡的一年。在这片冬日的情怀里,让这本薄薄的杂志能带去我们的深深问候。
  • 专家指导委员会
  • 中国城市化进程中的征地制度改革
  • 2005年9月24日,在中国人民大学土地管理专业创立20周年暨人大不动产高峰论坛上,国土资源部常务副部长李元就当前社会经济发展中的征地改革问题发表了演讲,尤其着重强调了国务院28号文件对征地制度的创新,并对某些错误言论如主张土地私有化等进行了反驳和澄清;在集体建设用地入市、集体土地资产性收益分配等方面,也给予了必要的解释与阐发。本刊现全文刊发,以飨读者。
  • 推进集体建设用地市场化改革
  • 以二元土地所有制为基础。与城乡企业、居民身份相挂钩,长期依赖城乡分割管理的路径。形成了典型的城乡建设用地双轨制。集体建设用地使用制度改革的目的,就是要打破土地所有的“二元”、“双轨”制,按照市场经济的内在要求使城乡两个土地市场接轨。集体建设用地使用制度改革可以先改革存量集体建设用地使用制度,再改革增量集体建设用地制度,同时,应建立和完善相关配套的土地收益分配调节机制。要进一步强化土地用途管制,完善以土地用途管制为核心的城乡土地统一管理制度,处理好土地利用总体规划、城市规划、村镇规划之间的关系,并积极吸收公众参与和监督。
  • 农民集体所有建设用地使用权流转若干问题
  • 时下,流行一种“农地直接入市”的观点,认为流转就是农地可以不经过法定的农用地转用和土地征用程序,就可直接进行非农建设开发。这种观点混淆了农民集体建设用地和农地的概念,违反了现行严禁农用地擅自转为非农用地的法律规定,是十分有害的。当前,基层国土部门的同志认为,从便于组织管理的角度出发,应适当上收集体土地所有权,将集体土地所有者界定为村集体经济组织或乡镇集体经济组织。作者认为这种做法不妥。集体建设用地流转必须严格执行规划和土地用途管制制度,严格控制农用地转为建设用地,切实保护耕地。在集体建设用地流转中,集体土地的所有者是农民,政府不再具有产权代表身份,而只是流转活动的管理者和服务者,政府不能再行使土地的所有者和管理者双重职能,而只行使社会管理者一种职能。
  • “时来风送滕王阁”——盘点《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》引发的思潮
  • 二十多年的改革,造就了人们这样一种认知:我国的经济制度变革总是实践先于法律、基层创新先行。而这点似乎在土地制度变革上更为明显,以至于人们至今念念不忘上世纪八十年代初那场“包产到户”变革所带来的影响。同时,人们更期盼有一个新的破冰之举能启动更深层次的土地制度改革。所以,当《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(以下简称《办法》)发布的时候,人们略带疑惑地敏感到一件大事正在发生。媒体炒作、专家点评、社会反应陡然给2005年下半年渐趋沉闷的土地论坛带来了人气。如果说“所有的思索都从接触与交流中获得生命”,那么,岁末之际,咀嚼《办法》出台所带来的精彩,也许会引发更深的思索。
  • 多重约束下的农地制度
  • 近一段时期,针对我国现行征地制度存在的问题,学界正涌动着一种农地产权私有化思潮。一些学者提出要对农地进行彻底的产权化,将所有权还给农民。本文认为,目前我国农地制度的选择很大程度上不仅是一种经济选择,而是与我国现实约束联系在一起的多维选择。所以,本文从我国农地的现实属性、市场前提、农地交易后果的政治约束和经济转型中的农民需求转型等方面,提出多重约束下土地制度选择的现实性。认为农地产权和产出之间没有显著关系,简单的土地彻权化并不能带来农业的迅速增长。集体土地所有制已经有效地解决了土地的社会保障属性,从政策层面保证了农户的有效经营权和使用权的流转和集中。因此,下一步的改革方向应是逐步使制度具备挖掘农地资本潜力的能力。
  • 矿业用地管理问题探析
  • 完善节约集约用地保障机制的思考
  • 节约集约用地是一个带有全局性、战略性的重大问题。要真正做到节约集约用地,就必须建立健全节约集约用地保障机制,当前各级政府尤其是国土资源部门迫切需要研究和探讨这个问题。笔者认为,建立健全节约集约用地保障机制应从以下几个方面入手:
  • 征地补偿与失地农民保障问题
  • 我国现行法律规定,国家依法对公益事业所需的集体土地进行强制性征收,集体土地的所有权不得对抗国家的征收权。这种强制性征地制度在一定时期内对经济的发展确实起了很大的促进作用,但同时地方政府也因利益驱动变相扩大了土地征收权的行使范围。法律规定可强制征地的公益事业用地一般指学校、医院、交通等基础设施和公益事业等用地。事实上目前征地更多的是公益事业以外的其他用地。如房地产开发用地、企业用地等。地方政府通过低价征收土地,然后高价出让来获取更多的土地收益。这种基于商业开发目的和小范围短期利益考虑的征地造成了征收土地的低效利用与浪费。
  • 批租制是英殖民地政策的遗产吗?——与周珂、刘福垣、周其仁等学者商榷
  • 土地批租制并非英国专门为殖民地打造的,我国香港并非全世界最早推行土地批租制的地方,所谓香港“发明”了土地批租制度更是无从谈起。美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等国家早先都有土地批租制度。英国本土的土地批租也很普遍,其历史可以追溯到16世纪以前。
  • 开发复垦,社会力量当分“一杯羹”
  • 当前,国土资源管理体制改革正在积极推进,国家将允许社会主体及其资金介入土地整理开发复垦,国土资源部门一家独占的格局将被打破。但就目前的情形看,土地开发复垦仍是国土资源系统的专利,仍具有垄断经营的特色。除了国土资源内部单位,其他单位和个人都无法参与其中。
  • 以规范土地登记促进集约用地
  • 节约集约用地是现阶段国土资源管理工作的重中之重。土地登记作为国土资源管理的一项基础性工作,为国家掌握土地动态变化提供重要的信息,同时,它又是土地用途管制制度的重要组成部分,也是国土部门的一项主要管理职能。当前,研究和探索土地登记制度改革,规范土地登记行为,加强土地登记的日常管理,对进一步推进集约用地具有重要的意义。
  • 土地立法,多给农民发言权
  • 法是各种主体都必须遵守的行为规范,各种主体的利益只有得到法律认可才有保障。二十多年的市场化进程使我国形成了多元化的社会利益。这些多元化的社会利益有一致的地方,也时常会发生冲突,这就要求立法主体在立法过程中要充分听取各种不同利益主体的意见,并对各种利益的取舍作出说明,这样才能使制定的法律得到公众的理解和支持,进而将守法变成自觉的行动。可以说,立法过程就是立法主体在多重冲突的利益之间做出选择的过程。
  • 留地安置,解开“城中村”难题的有效思路
  • 如何加快“城中村”经济发展,维护“城中村”合法权益,规范“城中村”用地管理,是各级政府普遍关注的重大课题。笔者通过对部分地区“城中村”用地管理情况进行调查分析,认为建立“城中村”留地安置制度,是解决“城中村”用地管理难、促进“城中村”经济发展的有效途径。
  • 规划修编需注意的几个问题
  • 当前,新一轮土地利用总体规划修编工作正在各地紧锣密鼓地展开,在土地资源供需矛盾日益突出的今天,如何科学编制新一轮土地利用总体规划,提高土地对社会可持续发展的保障能力,是社会各界关注的一件大事。
  • 解读土地收购的九个环节
  • 土地收购是一个复杂过程。目前,土地收购的法律、政策依据尚不健全,执行土地收购还没有完整的统一标准,成功与否主要取决于对每个环节的正确理解和操作。从申请收购、权属调查、征询规划意见、收购费用测算到方案报批到签订合同、支付补偿费用、注销登记、交付土地。每个环节都有严格要求,环环相扣才能降低收购成本,避免收购风险。2003年-2004年,安徽省阜阳市共计收储土地37宗共3320亩,其中收购企业存量土地31宗计1467亩,征用集体土地2宗计833亩,收回居民用地4宗计1025亩。从整个收购过程看,主要有以下九步工作:
  • 农村建设用地整理的范畴、原则及其他
  • 农村建设用地整理是针对农村建设用地利用不合理、不充分甚至废弃闲置等现象,采用政治、经济、法律、工程技术等手段,对原有土地利用方式、强度及土地权属进行充分、合理、有序再利用的过程。本文试图结合湖北省的有关情况对农村建设用地整理的意义、范畴、原则及对策等进行探讨。
  • 规范程序 稳步推进——太原市万柏林区集体土地所有权登记发证的做法
  • 山西省太原市万柏林区地处汾河西岸太原市西部,东以汾河为界与杏花岭区、迎泽区隔河相望,南与晋源区接壤,西与古交市相连,北与尖草坪区毗邻,东西长24.6公里,南北宽22.4公里,全区土地总面积286.31平方公里。全区有5个涉农乡、街,69个行政村。至2003年年底全区共58万人,人口密度为2026人/平方公里,人均土地资源0.058公顷。
  • 政府应关注土地市场失灵问题
  • 土地作为生产要素,一个很重要的特征就是土地需求是派生需求,土地需求量是由最终产品如住宅、写字楼、商业用房及工业用房等最终产品的需求来决定的,因此,土地供需总量的平衡对实现房地产市场供需总量的平衡有着重要作用。实现土地供需总量平衡,应根据经济、社会发展来预测经营性项目的土地需求,根据土地资源现状和空间发展规划编制土地的供应计划。目前,这方面的工作非常薄弱,具体表现在:一是土地利用规划落后于现实发展,对土地资源的现状没有调查清楚;二是土地利用规划和城市总体规划缺乏有效的衔接,往往出现矛盾和冲突,对特大型城市而言,还应编制区域规划,目前这方面的工作根本没有开展;三是土地利用计划与实际发生的最终土地需求匹配性差,针对性和指导性非常差。
  • 健全制度 促进宅基地集约利用
  • 建立日常动态管理登记制度。目前有许多农民住房两证不全,有的有土地证却没有房产证,有的有房产证却没有土地证,有的两证都没有。所以有必要组织一次全面彻底的宅基地摸底清查工作,将各个村的宅基地超标、强占、空闲情况以及建设用地剩余情况等进行归类统计,建立各村及各农户宅基地利用情况档案,并形成日常登记制度。对于符合审批条件的,予以确权并补发集体土地使用证和房产证。
  • 计算征地综合区片价格的两种思路
  • 确定征地综合区片价格时不仅要考虑年产值、农民的生活水平等因素,更要考虑农地发展权的分割问题,要对农地发展权属于农民集体的部分进行补偿,具体可以通过量化农地发展权来确定征地综合区片价格,借以显化农村集体土地的资产特性。
  • 房价、地价与市场需求
  • 市场经济条件下价值规律起作用的各种因素中市场需求因素为首要因素,也就是说甲物品的市场需求旺盛,其价格就可能节节攀升;甲物品的市场需求低迷,则其价格就可能下降。房屋价格也不可能脱离这一基本规律。房屋的不可移动性更加突出了各个城市之间价格的差异,这个差异也证实了各个城市问对房屋市场需求的旺衰。当然市场需求决定价格的提前是市场的真实需求,而不是人为设置的虚假需求,而造成的虚拟繁荣。虚拟繁荣就会造制出泡沫经济。
  • 一月大事(2005.10.16~2005.11.15)
  • 10月20日。中国土地市场网讯:国土资源部日前下发通知,要求做好2006年土地利用计划(草案)编报工作。通知指出,2006年是实施“十一五”规划的第一年,各地要继续贯彻落实区别对待、有保有压,优先保证国家重点建设项目、产业政策鼓励发展的项目和经济社会发展中薄弱环节建设项目的用地需要,坚持集约节约利用土地、切实落实耕地占补平衡任务的原则,编制好2006年土地利用计划(草案),有效发挥土地利用年度计划的宏观调控作用。
  • [地政时评]
    市场经济时代的地政考验——《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》实施感言(余思)

    真诚合作又一年
    专家指导委员会
    [特别策划]
    中国城市化进程中的征地制度改革(李元)
    推进集体建设用地市场化改革(王小映)
    农民集体所有建设用地使用权流转若干问题(岳晓武 雷爱先)
    “时来风送滕王阁”——盘点《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》引发的思潮(怆然)
    [理论探讨]
    多重约束下的农地制度(张征)
    [观察与思考]
    矿业用地管理问题探析
    完善节约集约用地保障机制的思考(王克源)
    征地补偿与失地农民保障问题(蒋媛媛)
    [学术争鸣]
    批租制是英殖民地政策的遗产吗?——与周珂、刘福垣、周其仁等学者商榷(刘正山)
    [基层之声]
    开发复垦,社会力量当分“一杯羹”(韩雄)
    以规范土地登记促进集约用地(丁美来)
    [就地说法]
    土地立法,多给农民发言权(梁亚荣 胡会奎)
    [调查研究]
    留地安置,解开“城中村”难题的有效思路(刘慕平 程克贵 吕军)
    规划修编需注意的几个问题(易敏林)
    [经验交流]
    解读土地收购的九个环节(王渭)
    农村建设用地整理的范畴、原则及其他(张慧)
    规范程序 稳步推进——太原市万柏林区集体土地所有权登记发证的做法(郭润红)
    [观点集纳]
    政府应关注土地市场失灵问题(程建华)
    健全制度 促进宅基地集约利用(黄永进)
    计算征地综合区片价格的两种思路(王顺祥)
    房价、地价与市场需求(孙禧才)
    [一月大事]
    一月大事(2005.10.16~2005.11.15)
    《中国土地》封面

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