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  • 增强参与宏观调控的本领——土地管理促进产能过剩行业结构调整浅谈
  • 经济社会发展,对国土资源部门参与宏观调控提出了越来越高的要求。如何健全参与宏观调控的体系,使参与宏观调控的能力和水平明显提高,在控制固定资产投资过快增长、促进房地产市场健康发展、保持经济平稳运行方面发挥更大的作用,需要我们认真思考。
  • 产能过剩,再考土地政策
  • 2005年年末,产能过剩的态势进一步明朗化。发改委宣布我国钢铁、电解铝等7个行业产能过剩,电力等4个行业产能潜在过剩。这是新一轮的经济周期现象。还是什么?其原因何在、后果如何?自然引起人们的普遍关注,也理应引起土地管理者的警惕。新年度的宏观调控,克服产能过剩问题显然是一项迫切任务。那么,在治理产能过剩、促进产业结构转型调整中,土地政策究竟应当作出怎样的调整,政策的重点和具体措施应如何设置。有必要在学界、政界、业界广泛讨论。本期特别策划的文章分别从不同的角度讨论了应对工业产能过剩和商品房过剩的土地政策取向。文章的共识是:2006年应继续实行从严、从紧的土地政策,在总量控制的前提下,进一步调整供地结构,严格实行“有保有压”的供地方针,强化地价管理,规范土地市场,促进过剩产能的消化和产业结构的调整。
  • 治理“产能过剩”,土地部门如何出招
  • 自2003年下半年开始,中央开始运用土地政策调控宏观经济运行,并取得了显著成效,但问题并没有彻底解决,尤其是钢铁、电解铝、铁合金等行业产能严重过剩问题仍较突出。对此,国务院提出要以科学发展观为指导,按照“因势利导,区别对待,合理利用,控制增能,扶优汰劣,优化结构”的原则,充分发挥市场机制的作用,综合运用经济、法律和必要的行政手段,推进产业结构的调整。国土资源管理部门作为国民经济宏观调控部门之一,应有效地运用土地政策,推进产能过剩行业的结构调整。
  • 当前房地产业的问题、原因与发展趋势
  • 房地产业繁荣的背后 2005年以来,中央加大了对房地产业的调控力度。对此,来自业界和部分学者存在着不同意见。实际上,有些地方政府也不积极。
  • 开发区土地利用与管理问题初探
  • 开发区土地利用与管理一直是土地管理的焦点问题。一方面,开发区的建设与发展对整体经济的增长起到了较大的推动作用,另一方面,开发区土地的粗放利用、低效利用和布局不合理等带来了诸多的问题。开发区的这些问题根由何在?在经过近两年开发区大规模整治后,土地怎样才能管得更好?值得深入探讨。本文作者结合当前的实际情况,对开发区土地利用与管理存在的问题和改革方向提出了独到的见解。从中可以看出,对开发区的整顿和建设,不可盲目乐观、轻言告成。
  • 集体建设用地流转要分清主客体
  • 集体建设用地流转一直是备受各界关注的话题,但理论上有许多问题尚未厘清。本文对集体建设用地使用权流转的含义、主体、客体及收益分配等重要问题进行了较为深入的分析和思考,认为集体建设用地使用权流转应是建设用地使用权在土地使用者之间的转移,流转的主体应是土地的使用者而非土地的所有者,流转的客体应是存量建设用地而非规划建设用地,土地使用权流转收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家,而非各级地方政府。一些观点对现时集体建设用地流转的讨论不无启发。作者指出当前流转中存在的一些实际问题,很值得关注。
  • 构建新型农村集体土地产权制度的思考
  • 现行农村集体土地产权制度存在的问题及其原因 我国现行的《土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”这一制度在目前情况下已表现出以下几个方面的问题。
  • 地产评估业该好好管管了
  • 随着市场经济的发展,为满足土地资产的显化、出让、转让、抵押、租赁、入股,企业股份制改造、上市,破产清算、清产核资、法律诉讼等需求,土地资产评估行业应运而生。到目前为止,仅河北省就有70多家专门评估土地资产的土地资产评估所(中心、公司),另外有近百家兼评土地资产的房地产评估所、资产评估所、会计事务所、审计事务所(中心、公司)等。笔者所在唐山市区即有10家专职地产评估机构,另有超过10家的兼职地产评估机构。
  • 城镇化应是一场节地运动
  • 当前城镇建设用地中存在的主要问题 近年来,随着城镇化进程的加快,我国城市建设水平有了明显进步,也涌现出了一批其有现代气息的小城镇。但同时,城镇建设在用地方面存在着诸如突破规划用地、未批先占、滥占耕地、低价征地等许多问题。
  • 取消划拨用地 显化土地资产
  • 划拨用地的历史沿革及其特点 新中国土地管理史上,第一次提及与划拨有关的文件当是1958年出台的《国家建设征用土地办法》,该文件规定,用地单位在支付了征地补偿费用等资金后,可由县级以上人民政府批准核拨土地。1982年国家颁布的《国家建设征用土地条例》和1986年《土地管理法》规定,征地申请经批准后,由所在地的县、市土地管理机关批准划拨土地。
  • 国家收回已抵押的土地使用权,抵押权人该怎么办?——从一起抵押登记纠纷谈抵押权保护责任分担
  • 案情 2000年1月6日,A工厂以划拔国有土地使用权设定抵押,向商业银行贷款50万元,并在土地行政主管部门办理了抵押登记,抵押期限为6个月。2000年8月,因旧城改造、实施城市规划的要求,该宗土地由政府收回。在收回土地使用权过程中,土地行政主管部门依法履行了报政府批准、通知土地使用权人等程序;在拆迁实施过程中,拆迁主管部门依法进行了公告。
  • 非法占地处罚时效应明确
  • 行政处罚时效是指对行为人违反行政管理秩序的行为追究行政责任,给予行政处罚的有效期限。按照《行政处罚法》第二十九条的规定,违法行为在两年内末被发现的不再给予行政处罚,法律另有规定的除外。两年期限从违法行为发生之时计算,违法行为呈连续或者继续状态的,从行为终了之日起计算。
  • 使用未登记土地,不宜视为非法占地
  • 原国家土地管理局1995年12月28日颁布的《土地登记规则》第69条规定:“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的,按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的,除按违法占地处理外,视情节轻重报经县级以上人民政府批准,注销土地登记,注销土地证书。”按照该条规定,未办理登记(包括初始登记和变更登记)的土地按违法占地处理。笔者认为,这一规定明显不当,缺乏必要的法律依据。
  • “挂牌+挂牌”,竞争也充分——对部11号令第十九条的一点新理解
  • 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)第十九条第(三)款规定:“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人。”实际工作中,如果在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,各地的实际处理方式主要有以下三类模式:
  • 保障失地农民生活的新思路——从烟台开发区的实践谈起
  • 近年来,随着经济快速发展和城市化进程的推进,大虽农村土地被征用。出现了失地农民群体。农民失去土地后,他们的生活保障问题也就随之而来。这一问题如果解决不好,不仅会延缓城市化进程,而且会影响社会稳定和经济的发展。建立失地农民的基本生活保障制度。完善失地农民社会保障体系,已成为我国经济社会发展中一个不可忽视的问题。在这方面,烟台经济技术开发区推行的关于失地农民基本生活保障制度的探索,为解决上述问题提供了新的思路。
  • 可持续用地战略中的农民土地权益探析
  • 自1992年我国向联合国环境与发展大会阐述中国关于可持续发展的基本立场和观点以来,我国在实施土地资源的可持续利用战略方面取得了突出的成就,城镇化水平与人居环境都有了很大提高。但是,不容忽视的是,这些成就在一定程度上是以牺牲农民的合法权益为代价的。
  • 土地二级市场的问题与对策——来自浙江省丽水市的调查
  • 土地使用权作为商品进入市场。必然会在市场上流转,形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失。扰乱经济秩序。
  • 取消一产 转变二产 发展三产——北京市石景山区土地开发利用思路调查
  • 石景山区位于北京市1085平方公里整体规划市区的西部,是北京市城市“分散集团式”布局中十一个城市边缘集团之一。也是北京市第五个没有农民的城区,可开发利用土地资源十分稀少。随着城市化建设的飞速发展,石景山区现有可供开发利用土地资源面积已十分紧缺,对有限的土地资源进行合理的规划利用尤为迫切。
  • 以建设促保护——福建省莆田市基本农田建设做法
  • 莆田市位于福建省沿海中部,全市土地总面积4120平方公里,耕地总面积117.23万亩,人口308万,人均耕地仅0.39亩,基本农田面积104.07万亩。福建是全国人均耕地最少的省份之一,莆田又是福建人均耕地最少的地级市,吃饭与建设矛盾十分突出、耕地保护任务十分艰巨。因此,我们加强了对耕地特别是基本农田的保护,树立“在保护中求发展”的科学发展观,把保护耕地资源作为经济发展的前提和基础。
  • 城中村改造的“351”模式
  • 城中村拆迁改造是当前城市化进程中面临的共同问题,加快城中村拆迁改造,是推进农村向城市、农民向市民、村庄向社区“三个转变”的重点和难点。笔者结合青岛市崂山区在北村拆迁改造中遇到的问题及解决的办法,谈谈我们的做法。
  • 宅基地批后管理别忽视
  • 宅基地批后管理和批前的管理同样重要。我们认为应该从以下方面入手,切实做好批后管理工作,防止各种违法用地现象发生。
  • 《物权法》不应限制宅基地流转
  • 总的来看,《物权法(草案)》对宅基地使用权的规定只是对《土地管理法》第62条的扩展和细化,没有实质性的提升和进步。《物权法(草案)》宅基地使用权制度包括以下几个要点:
  • 比利时土地整理模式特点及启示
  • 土地整理项目的产生科学民主。依据项目目标及特点。比利时土地整理可分为以改善农业生产条件为主要目的、以调整土地产权关系为主要目的和以生态环境建设为主要目的的三种土地整理项目。各类土地整理项目可以由政府或20户以上农户提出,由专门的项目队伍(多学科人员组成包括农业、土壤、水利、经济、生态、景观、信息、工程等)进行基础调查、规划设计、可行性分析。在这些工作基础上,成立不同利益代表者组成的委员会对项目进行讨论,提出论证意见。委员会的一方是官方组成的协调委员会,代表政府处理相关问题;另一方为土地产权代表组成的民间组织。在充分讨论的基础上,最后将项目规划设计与论证结果提交到地区土地局,由部长最终决定是否开展该项目。
  • 完善征地范围的构想
  • 征地集中体现了政府的行政权与公民财产权的冲突,也即公权力与私权利的矛盾。尽管财产权是公民的一项基本权利,是近现代西方国家宪法价值体现的核心,但随着社会的发展。财产权本身也背负了一定的社会义务。现代宪法学理论也承认社会公共利益是限制公民基本权利的法定事由,但这种限制的首要前提就是符合法律的规定并且不被滥用。征地本质上是政府公权力对私权利的限制,这体现于它的强制性,即不需要被征地人或单位的同意就能产生法律效力。为了防止公权力不当侵害私权,各国都通过专门法律将“公共利益目的”作为征地的唯一合法理由。
  • 建议设立农地发展权和城市土地开发经营权
  • 当前,征地制度改革中趋于一致的看法是,应当给予农民公正合理的补偿。但是,究竟怎样是公正合理的补偿有不同的观点。即对于农用地转为城市建设用地之后产生的土地增值的分配,一种观点认为应当全部归失地农民所得,另一种观点认为应“涨价归公”,由政府取得,还有一种观点认为应兼顾农民和政府的利益。这个问题的本质其实是,农用地的非农建设开发权应当归谁所有,而这个问题在现行的各种法律法规中并没有予以明确界定。事实上,无论农用地的非农建设开发权归农民集体所有,或者归属于政府,皆有其道理。但是。按照市场经济的原则,征地的合理补偿应根据土地产权的内涵来决定。因此,必须在土地产权界定上有一个明确的安排,而目前土地产权制度安排上存在的缺陷正是造成争议的根本原因。
  • 一月大事(2005.12.16~2006.1.15)
  • 12月16日,中新社北京讯:国土资源部副部长李元今天在全国国土资源厅局长会议上提出,国土资源管理工作在“十一五”期间将实现四大目标:保护资源更加严格规范;保障发展更加持续有力;维护权益更加切实有效;服务社会更加全面优质。
  • [地政时评]
    增强参与宏观调控的本领——土地管理促进产能过剩行业结构调整浅谈(闵中)
    [特别策划]
    产能过剩,再考土地政策(汤小俊)
    治理“产能过剩”,土地部门如何出招(周建春)
    [专家视点]
    当前房地产业的问题、原因与发展趋势(黄小虎)
    [理论探讨]
    开发区土地利用与管理问题初探(周伟苠)
    集体建设用地流转要分清主客体(李延荣)
    构建新型农村集体土地产权制度的思考(李兴国)
    [观察与思考]
    地产评估业该好好管管了(崔光华)
    城镇化应是一场节地运动(高博 王立章 武国强)
    取消划拨用地 显化土地资产(王顺祥)
    [案例分析]
    国家收回已抵押的土地使用权,抵押权人该怎么办?——从一起抵押登记纠纷谈抵押权保护责任分担(纪擎)
    [就地说法]
    非法占地处罚时效应明确(乐元桂)
    使用未登记土地,不宜视为非法占地(王发荣)
    “挂牌+挂牌”,竞争也充分——对部11号令第十九条的一点新理解(段春祥)
    [调查研究]
    保障失地农民生活的新思路——从烟台开发区的实践谈起(杨述航)
    可持续用地战略中的农民土地权益探析(侯学平)
    土地二级市场的问题与对策——来自浙江省丽水市的调查(潘孙伟)
    取消一产 转变二产 发展三产——北京市石景山区土地开发利用思路调查(王宏胜 左小兵 刘敏生)
    [经验交流]
    以建设促保护——福建省莆田市基本农田建设做法(傅冬阳)
    城中村改造的“351”模式(毛庆满 徐淑芳)
    [基层之声]
    宅基地批后管理别忽视(范立忠)
    [观点集纳]
    《物权法》不应限制宅基地流转
    比利时土地整理模式特点及启示(薛永森 廖容 王长江 范彦波)
    完善征地范围的构想(崔玲玲)
    建议设立农地发展权和城市土地开发经营权(申京诗)
    [一月大事]
    一月大事(2005.12.16~2006.1.15)
    《中国土地》封面

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