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  • “人地和谐”之道
  • 当各行各业都在为构建社会主义和谐社会而努力之际,土地管理部门当然不是旁观者。“人地和谐”是整个社会和谐的有机组成部分,土地管理工作中处处体现着和谐精神。
  • 把脉建设用地税费
  • 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》要求:“调整建设用地有关税费政策”,“提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准”,“提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准。”本文针对上述提法,回顾了我国耕地占用税、城镇土地使用税、新增建设用地土地有偿使用费以及耕地开垦费等建设用地税费政策出台的背景、执行的情况,分析了存在的问题,并提出今后改革的设想。
  • 我国土地税收制度改革设想
  • 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》要求,提高城镇土地使用税和耕地占用税的税额,关于土地税收制度改革的问题再次受到社会的普遍关注。
  • 从财政体制和土地出让制度看圈地热
  • 近年来,土地利用规划与城市规划之争愈演愈烈,城市规划被指责为“圈地运动的工具”。然而,土地资源的浪费真是由城市规划一手造成的吗?本文作者对此提出了不同看法,认为现行财政体制是地方政府随意批租土地的诱因,土地制度缺陷使地方政府随意批租土地成为可能。健全与事权相匹配的地方财税体制、加强对土地出让收入的管理、规范征地及土地批租行为等措施,才是解决圈地热的根本。
  • 土地市场成熟度及其量度体系研究
  • 改革开放以来,我国土地供应方式由原来的划拨为主转变为有偿出让为主,土地市场逐步发育成长。然而,如何衡量土地市场的发育程度?目前尚缺乏统一完整的量度标准,土地市场建设目标和内容也不尽明确。近年来土地已经成为宏观调控的重要手段,土地市场在整个市场体系中占有重要地位,所以,评价土地市场发展阶段和运行效率,并找出市场运行中的障碍性因素和解决办法成为客观要求。由此,探讨土地市场成熟度的内涵及其量度体系,不仅具有学术价值,而且可以为我国城市土地市场建设提供政策建议和实践启示。
  • 地价上涨是房价上涨的结果而非原因
  • ●近几年来的房价持续快速上涨,是在长期实行住房实物福利分配制度导致住房短缺而社会又快速城镇化的背景下出现的。巨大的住房潜在需求,在居民收入不断增长和银行住房消费信贷的支持下,转变为强劲增长的住房有效需求,成为拉动房价持续快速上涨的决定性因素。 ●土地作为形成住房产品的一个生产要素,其市场需求由住房需求所引致,土地价格属于引致价格。近几年来,我国城市房地产用地价格上涨就是由房价快速上涨所直接引致的,实行土地“招拍挂”只不过真实地显化了这种土地市场价格。 ●房价的二元特征决定了土地资源越稀缺,人口密度越大,住房需求越强,房价就越高,地价占房价的比例也就必然越高;房价和地价的这种关系说明,不能脱离开住房产品的市场供求形势和房价来空谈地价。 ●只有先行完善住房供应和保障政策体系,才能围绕住房供应和保障政策确定的目标,跟进完善土地供应、土地价格、金融信贷、规划管理以及公共投资等方面的政策。
  • 城市规划要贯穿土地储备始终
  • 1996年,上海成立了我国第一家土地储备机构,土地储备制度逐步被纳入我国城市土地使用制度的改革体系,成为国家规范和有效管理土地市场的必要手段。土地储备制度的建立健全,是个相当复杂的系统性工程,其中政府相关部门的联动参与机制也是非常重要的内容。本文拟从政府规划管理部门的视角出发,对土地储备与城市规划的相互关系,特别是规划的全程参与问题进行一些探讨。
  • 土地储备也应编制规划
  • 土地储备规划是以经营性用地和工业用地为主要规划对象,以土地利用总体规划、城市发展总体规划、区域土地市场状况、二次产业发展为依据,对区域土地的收购储备和出让进行统筹安排的规划。如何构架土地储备规划的体系并进行科学编制,以发挥该规划的作用,尚需在理论和实践层面继续探索。
  • 城市土地储备存在的八大风险
  • 社会稳定风险 近些年来,各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生,而这些又往往与土地储备相关。特别是2004年8月31日以后,经营性土地全部实施招拍挂,各地土地储备机构将更多地参与上述工作中,土地储备中的社会稳定风险不容忽视。
  • 土地政绩应以耕地保护为核心
  • 土地管理的好坏,关键在各级党委政府。把土地问题与党政领导干部政绩挂钩,有利于推动土地管理事业的发展。但是,考核党政领导干部的土地政绩要运用多层次、多角度、多渠道的考核评价方法,对党政领导干部的土地政绩作出准确、客观、全面的评价,而不能单纯以城市土地政绩论英雄。
  • 挂牌岂能无竞争——贵阳市挂牌出让国有土地使用权中存在的问题及对策
  • 近几年来,贵阳市土地交易中心在挂牌出让国有土地使用权过程中,充分发挥市场优化配置土地资源的优势,广泛接受人民群众和社会各界监督,挂牌出让工作逐步走上规范化轨道。
  • 把土地估价的执业风险降到最低
  • 随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善,土地市场都促使土地估价行业得到了快速发展。随着市场竞争日趋激化程度也在不断提高,越来越多的经济活动需要进行土地估价,这些烈,对土地估价机构的要求也越来越高,其所承担的责任也越来越大。作为专业性极强的土地评估工作,最大的风险就是估价结果严重偏离客观事实,使估价机构的资质和信誉受到重大损害。
  • 征地造成的邻接地损失如何补偿
  • 《土地管理法》第四十七条规定,“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿”。这里,法律强调的是对“被征收土地”的补偿。在征地实践中,“被征收土地”线外邻接地及农业生产设施常常因征地遭受破坏,致使被征地农业集体经济组织和农民蒙受损失,引发征地纠纷。本文就征地造成的线外邻接地损失补偿问题,提出一些建议。
  • 土地出让年限届满,续期手续咋办
  • 二十世纪90年代,县级以上人民政府的供地以出让方式为重点。推进了土地有偿使用制度改革。目前,在一些地方,当时部分出让土地,特别是中小型(个体)工商企业使用的出让土地,法定使用年限已经届满或即将届满。那么,如何处置这些出让年限届满的国有土地,才能做到既使土地使用者继续合法使用土地,又使国有土地所有权益不受损害?
  • 地一定要随房走吗?
  • 一般来说,土地上所建房产发生转让时,房管部门办理了房屋产权变更登记手续后,土地管理部门就应该为该宗地办理土地使用权变更登记手续,这就是通常所说的“地随房走”。其法律依据是《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定。“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”;
  • 土地行政处罚和刑罚能否并用
  • 根据法律规定,土地违法行为构成犯罪的,应当将案件及时移送司法机关追究相关人员刑事责任。《土地管理法》中涉及土地犯罪的条文有四处,即第七十三条非法转让土地,第七十四条破坏耕地,第七十六条非法占用土地,第七十八条非法批准征用占用土地。对于这类构成犯罪的案件,除进行刑事处罚,土地行政主管部门能否同时进行行政处罚呢?这就涉及行政处罚与刑罚竞合问题,即行为人的某一行政行为既违反行政法中某法条的规定,同时又触犯刑法的某个规定,那么,是应该按照行政法律对行为人进行行政处罚,还是应该按照刑法进行处罚。对于这个问题,主要存在两种观点。
  • 新农村建设的“助推器”——枝江市土地整理的实践与思考
  • 湖北省枝江市把土地整理作为推进市域经济发展和社会主义新农村建设的重要举措,坚持科学规划、精心实施、全力推进,使土地整理真正成为“民心工程”、“德政工程”。
  • 执法要抓住关键点
  • 非法利益导致土地违法高发 近年来,随着福州市经济社会各项事业的快速发展,特别是大力推动城市“东扩南进、沿江向海”发展战略后,土地违法现象不断滋生蔓延,呈现出“案件数量连年增多,违法用地面积增长迅速,违法地点相对集中”的特点。
  • 要“规模化”更要“规范化”——江苏省兴化市戴南镇集体建设用地流转调研分析
  • 基本情况 戴南镇位于江苏省兴化市东南,面积107.8平方公里,其中耕地面积61.9平方公里,下辖33个行政村,5个居委会,总人口9.26万人。2005年戴南镇实现社会生产总值105亿元,其中工业产值86.86亿元,农民人均收入达到7116元。全镇现有民营企业1058家,形成了不锈钢制品、汽车轮胎等六大支柱产业。
  • 竞争一确立,手续大不同
  • 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)明确规定,工业用地必须采用招拍挂方式出计,其出让价格不得低于公布的最低价标准。以往需分批次审批的农用地转用和土地征收的工业用地都是带项目报批,一般程序是通过立项、用地预审,再上报到县、市、省(或国家)审批,然后进行地价评估,经县级以上人民政府审批同意并缴纳相关费用后方可供地。工业用地实行招拍挂后,就不能再像过去那样带具体的项目上报审批,由此产生的问题应引起国土部门的关注。
  • 加强土地调控,法律手段最关键
  • 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确了着重从利益机制和法律方面解决当前土地调控中突出问题的原则,提出了经济、行政和法律等方面的针对性措施。而《通知》中“调整建设用地有关税费政策”等经济手段、“明确土地管理和耕地保护责任”等行政手段能否发挥作用,实现效果最优,在很大程度上最终要靠法律手段来保障。也正因为如此,《通知》共提出的八个方面要求,有近一半与土地执法和监督检查有关。
  • 2006年11月23日《每日经济新闻》——土地新政会推高房价,纯属吓唬人
  • 11月21日,财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。该《通知》规定,从2007年1月1日起,新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。有媒体引用房地产业内人士称,此举将推高房价,像北京这样的大城市房价上涨约在10%左右。也有专家采取折衷态度,认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。此类观点既未体悟出这一新政的目标所指,也没有详尽分析不同政策的市场传递功能,纯属吓唬政府与购房者,或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。
  • 2006年11月7日《上海证券报》——腐败是房价虚高的隐性力量
  • 纵观近来处理的一些腐败案件,大都与房地产密切相关。从这些案例中,既可以看出中央反腐的决心和力度之大,也可以看出部分官员与地产界的勾结之深。官员与开发商的勾结,主要是利益上的联系,即官员利用权力为开发商“行方便”,而开发商则投桃报李,给其经济上的回报。这种权钱交换最终必然增大房地产开发的成本。假设没有腐败行为,与房地产有关的一系列经济活动,比如土地的出让等等,都是市场化的,也是公开和透明的。政府采用公开招标、拍卖、挂牌出让的方式,开发商们就能通过公平竞争获得土地。但是,当权力与开发商勾结以后,就凭空多出了三部分成本。
  • 2006年10月17日《中国经济时报》——土地问题的实质是财政、金融问题
  • 这几年集中爆发出来的土地问题,从表象上来看,主要是地方政府的行为问题,从深层次来看,很大程度上是财政问题、金融问题。由于中央财政非常困难,1993年实行分税制改革,从1999年开始,情况发生了根本性的变化,财政收入的格局变成5:3:2,也就是说,在全国的财政收入当中,中央财政占了50%,省、市级财政占了30%,县、乡财政占20%。县、乡财政普遍负债累累。
  • 2006年11月2日新浪网——公布商品房成本,就能遏制房价上涨?
  • 希望通过强行公布商品房成本,降低当前过高的房价水平,只是部分消费者和研究者的美好愿望而已。通过理性分析就会发现,这不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定地发展。
  • 要闻·点评(2006.10.16~2006.11.15)
  • ●10月16日,中国国土资源报报道,近期举行的全国土地规划工作座谈会上提出,《全国土地利用总体规划纲要》修编要重点做好两方面的工作,一是在认真做好“四查清、四对照”工作的基础上,结合土地利用变更调查和第二次农业普查,继续深入开展现行全国规划纲要和地方各级土地利用总体规划实施洋估,并将评估结果报告国务院;二是会同国务院有关部门,对耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地等重要用地指标进一步深入研究论证并报经国务院同意后,再修改完善《纲要》。会议还同时部署,各地的土地规划修编工作,应着重抓好五个方面的工作:严格核定规划修编基础数据,做实现行土地规划实施评价,深化省级规划修编前期工作,分解落实“十一五”规划目标,稳步推进市、县规划修编试点。
  • 《瞭望》2006年第44期——土地出让金纳入预算的四大难点
  • 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定,土地出让收入要全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理。这将有效遏制土地出让收入体外循环,遏制非法违规用地,同时也使征地补偿足额到位有了政府预算的保证。但落实这项制度,难度不小,需要精心的政策和制度设计。
  • 保护土地资源 保障科学发展
  • 近年来,广东省东莞市国土资源局认真贯彻落实国土资源法律法规,全市耕地特别是基本农田得到有效保护,土地市场新机制逐步建立和完善,土地利用总体规划得到严格执行,土地管理科技含量得到明显提高。
  • 强化资源管理 构建和谐平遥
  • 2002年以来,山西省平迥县国土资源局在县委、县政府的领导下,以服务经济建设为出发点,围绕古城保护、旧城改造、新城开发这一思路,倾力打造古城平遥这一世界文化遗产品牌,不断提升国土资源管理水平,为构建和谐平遥作出了贡献。
  • 红色土地写华章——山东省沂南县国土资源管理工作纪实
  • 山东省沂南县国土资源局坚持一手抓执法、一手抓服务,内强素质,外树形象,国土资源管理、土地开发整理、土地市场和矿产资源开发秩序整顿以及各项基础业务工作不断取得新业绩。沂南县局2004年被国土资源评为国土资源评为国土资源系统监察信访工作先进单位;2004年、2005年被山东省国土资源厅评为国土资源信访工作先进单位;2005年以来,被临沂市委、市政府评为社会综合治理先进单位、精神文明建设先进单位、计划生育工作先进单位;被县委、县政府评为经济综合考核先进单位、招商引资先进单位、十佳服务单位、党的基层组织建设先进单位。
  • 围绕中心抓保障 多措并举谋发展
  • 山东省枣庄市国土资源局在市委、市政府的正确领导下,在市人大的有力监督支持下,以科学发展观为指导,坚持以发展为第一要务,围绕中心,服务大局,迎难而上,团结拼搏,为全市经济和社会的发展作出了应有的贡献。
  • [地政时评]
    “人地和谐”之道(汤小俊)
    [特别策划]
    把脉建设用地税费(唐健)
    我国土地税收制度改革设想(靳东升)
    [理论探讨]
    从财政体制和土地出让制度看圈地热(谢颖)
    土地市场成熟度及其量度体系研究
    [专家视点]
    地价上涨是房价上涨的结果而非原因
    [观察与思考]
    城市规划要贯穿土地储备始终(林廷钧)
    土地储备也应编制规划(何芳 叶嫔华)
    城市土地储备存在的八大风险(冯振中)
    土地政绩应以耕地保护为核心
    [地产市场]
    挂牌岂能无竞争——贵阳市挂牌出让国有土地使用权中存在的问题及对策(肖玉琼)
    把土地估价的执业风险降到最低
    [就地说法]
    征地造成的邻接地损失如何补偿(魏东)
    土地出让年限届满,续期手续咋办(高维存)
    [案例分析]
    地一定要随房走吗?(王发荣)
    土地行政处罚和刑罚能否并用(郑锋)
    [调查研究]
    新农村建设的“助推器”——枝江市土地整理的实践与思考(黄宏亮)
    执法要抓住关键点(陈晋辉)
    要“规模化”更要“规范化”——江苏省兴化市戴南镇集体建设用地流转调研分析(韩中东 范进武 成凤岚)
    [观点集纳]
    竞争一确立,手续大不同(孙育军 周胜阳)
    加强土地调控,法律手段最关键(王延杰)
    [视点文摘]
    2006年11月23日《每日经济新闻》——土地新政会推高房价,纯属吓唬人
    2006年11月7日《上海证券报》——腐败是房价虚高的隐性力量
    2006年10月17日《中国经济时报》——土地问题的实质是财政、金融问题
    2006年11月2日新浪网——公布商品房成本,就能遏制房价上涨?
    [要闻·点评]
    要闻·点评(2006.10.16~2006.11.15)

    《瞭望》2006年第44期——土地出让金纳入预算的四大难点
    保护土地资源 保障科学发展
    强化资源管理 构建和谐平遥
    红色土地写华章——山东省沂南县国土资源管理工作纪实
    围绕中心抓保障 多措并举谋发展
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