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楼市去库存超预期


□ 张洪瑞

摘 要:

去库存实施一年来,尤其房地产去库存成效非常明显。截至10月末,全国商品房待售面积6.95亿平方米,连续八个月减少。

  去库存实施一年来,尤其房地产去库存成效非常明显。截至10月末,全国商品房待售面积6.95亿平方米,连续八个月减少。

  文 / 本刊记者 张洪瑞

  去库存是缓解当前经济困境的关键。无论过去还是当前,房地产在稳增长的大格局中都是重中之重。在我国经济仍处在结构调整的关键阶段,房地产去库存已成为国家十分关注的事情。2015年11月10日 在中央财经领导小组第十一次会议上指出,要着力加强供给侧结构性改革,化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

  去库存任重道远

  今年国庆长假前,在北京一家国企工作的张女士打算结束八年的北漂生活,在通州区买一套两居室。不承想,两个月前看好的一套位于通州北苑的两居室节后竟然涨了80万元,这一下子难住了张女士。她告诉本刊记者:“我原本打算卖掉辽宁省本溪老家的三居室,在北京定居。可谁能想到北京的房价涨得这么快,而老家的房子比原来降了5万,可还是无人问津。”本刊记者了解到,张女士老家周边小区存在大量新房卖不出去的情况。

  国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》显示,2015年末,商品房待售面积7.18亿平方米,创下历史新高。如果按照各地统计中常提到的人均住房面积35平方米来计算,空置住房可供超过2000万人口居住。

  数据显示,2005年末至2009年末,全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中2007年末,商品房待售面积仅为1.34亿平方米。然而,从2008年开始,我国商品房待售面积呈不断增加态势。2007年到2015年的九年时间里,商品房待售面积增加了4倍多。

  中国宏观经济论坛发布的《9月宏观经济月度数据分析报告》显示,今年1月至7月,全国房地产库存水平虽比2015年底累计减少471万平方米,但非住宅商品房库存还在持续攀升;8月份库存水平达到2.83亿平方米,比去年同期增长了20.7%。该报告同时显示,当前房地产的库存减少主要是一二线城市,三四线城市的房地产库存不降反升,而库存压力最大的恰恰是三四线城市。

  中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光表示,北上广深等一线城市去化周期较短,并无太大库存压力,与此形成鲜明对比的三四线城市住宅是最难消化区域,其中四线城市库存中有相当大的比例是已经建成却销售不畅的楼盘。

  实际上,今年以来,中央针对化解房地产库存出台了一系列加快提高户籍人口城镇化率和深化住房改革的制度,通过加快农民工市民化、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价以及取消过时的限制性措施等手段扩大有效需求,打通供需通道,以消化房地产库存。

  国家发展和改革委员会主任徐绍史表示,目前三四线城市的商品房库存压力比较突出,各地发改委要抓紧推动制定化解库存方案,发展住房租赁市场,释放刚性需求和改善性需求。

  多地开出针对性良方

  在安徽省芜湖市,去年年初政府还在为卖房子发愁,商品房的去化周期达到25个月,也就是说,要把市场上的房子都卖掉至少需要两年时间,而现在这一数字已降到九个月。如此大规模的房地产去库存,芜湖是怎么做的呢?在芜湖房屋超市里精心挑选的,几乎都是芜湖棚户区改造或者“城中村”拆迁的住户。选好中意房子的钱大爷告诉记者,旧房拆迁政府给了62万元补助,新房子优惠下来还不到70万元,付了8万元差价就可以把大房子买下了。

  截至本刊记者发稿时,广西、福建、浙江、湖南等省的130多个城市,通过运用公积金杠杆、降低税费、降低首套首付、鼓励农民进城购房、政府回购、棚户区改造、减少土地供应等手段针对本地区情况开出了去库存的有效“药方”。其中,湖南省出台“湘十条”,明确农民进城购房给补助、企业租房有奖励,促进楼市去库存。上半年湖南省商品房销售面积增长28.2%,6月末全省商品房待售面积增长2.6%,增幅同比下降25.7个百分点,房地产库存压力明显减缓。

  海南省通过采取暂停办理新增商品住宅和产权式酒店用地审批、暂停新建商品住宅项目规划报建审批,同时不断加强行业监督管理和宣传促销力度等手段,今年1月至10月累计销售房屋面积113.678万平方米,销售额达1119.4亿元,同比增长46.4%和49.8%。截至10月底,海南省房地产库存量持续下降至2718万平方米,有效缓解了库存压力。

  辽宁省去年先后出台《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等三个文件,共提出21条政策措施。今年2月,结合辽宁省去库存压力较大的实际,辽宁省政府又出台了《关于化解房地产库存的若干意见》,提出15条政策措施,紧紧围绕扩大需求和稳定供给两个着力点,在供给侧与需求侧两端共同发力,支持住房消费、化解房地产库存,促进房地产市场平稳健康发展。

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